# ** Ana Cadde Üstü Dükkân Gerçekten Daha Kârlı mı? Bayilik Yatırımcıları İçin Lokasyon – Kârlılık Analizi** Bir bayilik açmak isteyen her yatırımcının aklında aynı soru vardır:
**“Ana cadde üstündeki yüksek kiralı dükkân gerçekten daha çok kazandırır mı, yoksa daha düşük kiralı ara arter ve ara sokak lokasyonları daha mı mantıklı?”**
Bu soru, bir işletmenin kaderini belirleyecek kadar kritik bir konudur. Çünkü franchise yatırımında en büyük gider kalemi çoğu zaman **kira**dır. Ayrıca doğru lokasyon seçilmediğinde marka gücü bile işletmeyi kurtaramaz. Bu nedenle lokasyon analizi, bir yatırım kararının %50’sini oluşturur.
Bu kapsamlı analizde; ana caddelerin gerçek getirisi, ara sokakların avantajları, kira/ciro oranı, sektör farkları, yatırımın geri dönüş süresi ve lokasyon seçimi için bilimsel kriterleri detaylı bir şekilde ele alıyoruz.
—
# **1. Ana Cadde Üstü Dükkânların Cazibesi Nereden Geliyor?**
Ana caddelerde mağaza açmanın temel cazibesi **yüksek görünürlük ve yoğun yaya trafiğidir**. İnsanlar cadde üzerinde yürürken markayı fark eder, içeri girer, anlık satın alma davranışları gerçekleşir ve bu da özellikle perakende sektöründe büyük avantaj sağlar.
### **Ana caddeleri cazip kılan unsurlar:**
* Çok yüksek yaya trafiği
* Marka bilinirliğini büyütme fırsatı
* Anlık müşteri kazanımı
* Paket servis ve motorlu teslimatın daha hızlı çalışması
* Prestij etkisi
Bu avantajlar nedeniyle birçok yatırımcı, yüksek kiralara rağmen ana caddeyi ilk tercih olarak görür.
—
# **2. Yüksek Kira Her Zaman Dezavantaj mı?**
Kira, yatırım maliyetinin en büyük kalemlerinden biridir. Ancak kira tek başına olumsuz bir gösterge değildir. Bazı lokasyonlarda kira yüksek olsa bile **yaya trafiği ve satış hacmi bunu fazlasıyla telafi edebilir**.
Genel kabul edilen formül şudur:
### **Kira / Ciro oranı %8’e kadar kabul edilebilir, %10 sınırdır.**
Bu oran aşıldığında işletmenin kârlılığı hızla düşer. Ana Cadde Üstü Dükkân Gerçekten Daha Kârlı mı?
Örneğin:
* 60.000 TL kira ödeyen bir işletmenin
* En az 600.000 – 750.000 TL aylık ciro yapması gerekir.
Ana cadde buna uygunsa yüksek kira bir sorun değildir. Ancak ciro potansiyeli bu rakamların altındaysa ana cadde riskli hale gelir.
—
# **3. Ana Cadde Üstünün Avantaj ve Dezavantaj Analizi**
## **3.1. Avantajları**
### **• 1. Yüksek Yaya Trafiği ile Anlık Satış Artışı**
Günlük binlerce insanın geçtiği bir lokasyonda işletme kendiliğinden fark edilir. Reklam maliyeti azalır, mağaza sürekli canlı kalır.
### **• 2. Güçlü Marka Konumlandırması**
Cadde üzerinde yer almak, markaya prestij kazandırır. Bu etki özellikle yeni franchise alan yatırımcılar için büyük artıdır.
### **• 3. Paket Servisi Daha Hızlı ve Verimli**
Ana caddeler genellikle motor kurye erişimine uygundur. Trafik daha net, yönler daha açıktır.
### **• 4. Satış Hacmi Stabil Direnç Gösterir**
Ekonomik dalgalanmalarda bile cadde üstü mağazalar trafikten kazandığı için daha stabil olur.
—
## **3.2. Dezavantajları**
### **• 1. Çok Yüksek Kira ve Stopaj**
Büyük şehirlerde cadde kiraları aylık:
* 50.000 TL
* 100.000 TL
* 200.000 TL
gibi seviyelere çıkabilir. Bu durum kârlılığı baskılar.
### **• 2. Dekorasyon ve tabela maliyetleri daha yüksek olur**
Cadde üzerinde görünür olmak için daha büyük tabela, daha yüksek vitrin bütçesi gerekir.
### **• 3. Kâr marjı düşük ürünlerde kârlılığı azaltabilir**
Örneğin kahve, tatlı, fast food gibi düşük marjlı işlerde yüksek kira kârı eritebilir.
### **• 4. Rekabet daha yüksektir**
Çoğu marka ana caddede yer almak ister; bu da müşterinin dikkatini dağıtır.
—
# **4. Ara Sokak ve Ara Arter Lokasyonları Yatırımcı İçin Neden Daha Karlı Olabilir?**
Ana cadde görünürlük sağlar; ara sokak ise **kârlılık** sağlar.
Birçok franchise modeli, doğru tasarlandığında ara sokaklarda çok daha yüksek kârlılık elde edebilmektedir.
## **4.1. Avantantajları**
### **• 1. Düşük Kira = Yüksek Net Kâr**
Ara sokaklarda kira genellikle ana caddenin:
* %20’si
* %30’u
* En fazla %40’ı
kadardır.
Bu, aylık giderleri dramatik şekilde azaltır.
### **• 2. Yatırımın geri dönüşü hızlanır**
Aylık kira daha düşük olduğundan işletme daha çabuk kara geçer.
### **• 3. Doğru sektörle birleştiğinde performansı caddeyi bile geçebilir** Ana Cadde Üstü Dükkân Gerçekten Daha Kârlı mı?
Örneğin:
* Paket servisi güçlü olan markalar
* Mahalle tipi tüketim ürünleri
* Uygun fiyatlı yemek konseptleri
* Temizlik, bakım, güzellik gibi randevulu hizmetler
* Oto bakım hizmetleri
Bu sektörler için cadde zorunlu değildir.
### **• 4. Rekabet daha azdır**
İyi analiz edilmiş bir ara sokak, caddedeki 10 rakibe karşı daha avantajlı olabilir.
—
# **5. Hangi Sektör Ana Caddeye Uygun, Hangisi Ara Sokakta Daha Karlıdır?**
Lokasyon seçimi sektöre göre değişir. Her iş aynı lokasyonda başarı göstermez.
—
## **5.1. Kesinlikle Ana Cadde Gerektiren İş Modelleri**
* Hazır giyim mağazaları
* Teknoloji perakendesi
* Ayakkabı ve çanta mağazaları
* Kuyumcular
* Zincir restoranların büyük metrekareli şubeleri
* Kahve zincirleri (bazı konseptler)
Bu işletmeler **yüksek yaya trafiği** olmadan büyüyemez.
—
## **5.2. Ara Sokakta Daha Karlı Olan İş Modelleri**
* Paket ağırlıklı çalışan gıda işletmeleri
* Düşük sermayeli fast food markaları
* Tatlı kioskları
* Oto bakım – yıkama – detay hizmetleri
* Temizlik ve bakım hizmet noktaları
* Güzellik salonları
* Eğitim merkezleri
* Anne-bebek mağazaları
* Kargo ve dağıtım işletmeleri
Bu modellerde **görünürlük değil, müşteri ihtiyacı ve hizmet kalitesi** öne çıkar.
—
# **6. Ciro, Kira ve Karlılık Hesaplaması – Net Analiz**
Bir işin kârlı olup olmamasını belirleyen en önemli faktör:
### **Ciro – Gider = Net Kâr**
Bu nedenle sadece ciroya değil, gider yapısına bakmak gerekir.
### **Ana Cadde Örneği:**
* Aylık kira: 90.000 TL
* Personel gideri: 70.000 TL
* Genel giderler: 50.000 TL
**Toplam gider: 210.000 TL**
Kar edebilmek için ciro:
→ 450.000 – 600.000 TL bandına çıkmak zorunda.
—
### **Ara Sokak Örneği:**
* Aylık kira: 22.000 TL
* Personel gideri: 40.000 TL
* Genel giderler: 35.000 TL
**Toplam gider: 97.000 TL**
Kar edebilmek için gerekli ciro:
→ 180.000 – 250.000 TL bandı.
—
Bu sayı bize şunu gösteriyor:
### **Aynı iş modeli ara sokakta, ana caddeden 3 kat daha yüksek kâr sağlayabilir.**
—
# **7. Bayilik Sistemlerinde Lokasyon Analizi Nasıl Yapılmalı?**
Doğru lokasyon; markanın gücünü, yatırımcının emeğini ve sermayesini korur.
Lokasyon analizi şu adımlarla yapılmalıdır:
—
## **7.1. Günlük Yaya Trafiği Ölçümü**
Ana cadde cazip görünür ama hedef müşteri kitlesi o caddeye geliyor mu?
Önemli olan yaya trafiğinin **kalitesi**.
—
## **7.2. Rakip – Sektör Yoğunluğu Analizi**
Her marka her caddeye uygun değildir.
* Kahve ağırlıksa kahve dükkanı açmak doğru olmaz.
* Tatlıcı çoksa alternatif ürün sunmak daha mantıklıdır.
—
## **7.3. Paket Servis Potansiyeli**
Bazı markalar için paket servis.
* Ciroyun %50’si
* Bazen %70’i
olabilir. Bu durumda cadde değil, **doğru mahalle yoğunluğu** önemlidir.
—
## **7.4. Kira / Ciro Oranı Hesaplanmalı**
Yatırımcı için en kritik oran budur.
**Hedef:** %7 – %10 arası.
%10 üzeri risklidir.
—
## **7.5. Araç Park Alanı – Ulaşım Kolaylığı**
Bazı sektörlerde ara sokak bu nedenle daha avantajlıdır.
—
## **7.6. Demografik Analiz: Gelir ve Yaş Grubu**
Her lokasyonun sosyoekonomik yapısı farklıdır.
Örneğin tatlı – kahve genç nüfusta daha iyi çalışır.
—
# **8. Sonuç: Ana Cadde Üstü Dükkân Daha Karlı mı?**
Cevap: **Her zaman değil.**
Ana cadde yüksek ciro sağlar ancak yüksek maliyet nedeniyle kârlılık düşebilir.
Ara sokak ise daha az ciroyla **daha yüksek net kâr** sunabilir.
### **Ana Cadde Daha Karlı Olur Eğer:**
✔ Yüksek yaya trafiği varsa
✔ Kira/Ciro oranı %8’i geçmiyorsa
✔ Sektör perakendeye uygunsa
✔ Marka bilinirlik hedefi varsa
—
### **Ara Sokak Daha Karlı Olur Eğer:**
✔ Paket servis güçlü çalışıyorsa
✔ Düşük kira avantajı önemliyse
✔ Hizmet odaklı sektörse
✔ Rekabet azsa
—
### **En Doğru Yaklaşım: “Sektöre Göre Lokasyon Seçmek”**
Lokasyon seçimi, sektör – hedef kitle – gider yapısı uyumuyla yapılmalıdır.
Bu analiz doğru yapılsa, ara sokaklar kârlılık açısından çoğu zaman ana caddeden daha güçlü sonuç verir.
Murat Koraltay ACER
Franchise Borsası
Firma Sahibi
info@franchiseborsasi.com.tr
Bu yazı FRANCHISE BORSASI ekibi tarafından yazılarak denetlenmiştir.
