# ** 2025 Alışveriş Merkezleri Gelişimi ve 2026 Beklentileri : Küresel ve Yerel Perspektifle Derin Analiz** Alışveriş merkezleri, perakende dünyasının en hızlı dönüşen alanlarından biri hâline gelirken, 2025 yılı sektöre hem zorlayıcı hem de yenilikçi bir dönem olarak yansıdı. Perakende harcamalarındaki dalgalanmalar, tüketici davranışlarındaki değişim, dijital kanalların ağırlığının artması ve yatırım maliyetlerindeki yükseliş, alışveriş merkezlerinin kaderini yeniden şekillendirdi. 2026 içinse hem umut vadeden hem de dikkat gerektiren çok katmanlı bir tablo ortaya çıkıyor.
Bu kapsamlı analiz yazısı, alışveriş merkezlerinin küresel durumunu, 2025’te yaşanan kırılma noktalarını, 2026’ya yönelik beklentileri ve yatırımcılar ile perakende markaları için stratejik önerileri düz, özgün ve sade bir dille inceliyor. Tamamı özgün olup herhangi bir kurum, marka veya web sitesi ismi geçmemektedir.
—
## **2025’te AVM Ekosistemini Şekillendiren Temel Dinamikler**
### **1. Tüketici davranışlarının değişimi**
Pandemi sonrası süreçte hızla toparlanan alışveriş alışkanlıkları, 2024 sonu itibarıyla yeni bir dengeye oturdu. 2025 yılında tüketiciler alışveriş merkezlerini yalnızca ürün satın aldıkları noktalar olarak değil, zaman geçirdikleri, sosyalleştikleri, deneyim aradıkları ve güvenli tüketim alanı olarak gördü. 2025 Alışveriş Merkezleri Gelişimi ve 2026 Beklentileri
Özellikle genç tüketici kitlesi, ziyaret gerekçesini alışverişten ziyade deneyime yöneltti. Yeme-içme alanları, eğlence bölümleri, pop-up mağazalar, etkinlik odaklı alanlar ve tematik deneyim noktalarının ziyaret trafiğini artırdığı net şekilde görüldü.
### **2. E-ticaret ile fiziksel mağaza arasındaki yeni denge**
2025 yılına gelindiğinde e-ticaret payı hâlâ artmaya devam etse de fiziksel mağazanın önemi yeniden yükseldi. Bunun nedeni, dijital ve fizikselin artık bir rekabet unsuru değil, birbirini tamamlayan bir yapı olarak kabul görmesiydi.
Tüketiciler ürün araştırmasını dijitalde yapıp son kararı mağazada veriyor; iade süreçleri için fiziksel noktaları tercih ediyor; alma-deneme-değiştirme gibi temaslarda mağazalara yöneliyordu. Bu durum, alışveriş merkezlerini markalar açısından zorunlu stratejik lokasyonlara dönüştürdü.
### **3. Kira maliyetlerindeki artış ve yatırım beklentileri**
2025’in en belirgin sorunlarından biri kira ve işletme maliyetlerinin küresel ölçekte yükselmesiydi. Enerji giderleri, personel maliyetleri, bakım-onarım harcamaları ve güvenlik giderleri birçok merkezde yükseliş gösterdi. Bu da AVM yönetimlerinin yeni gelir kaynakları yaratma çabasını hızlandırdı.
Öte yandan, yüksek maliyetler prime lokasyonlarda bile kiracı değişim oranlarını artırdı. Ancak güçlü talep gören konseptler boşalan yerleri hızlı şekilde doldurdu ve prime AVM’lerin dayanıklılığı korudu.
### **4. Orta segment AVM’lerde zorlayıcı dönem**
2025 yılında en belirgin kırılma, orta sınıf AVM’lerde yaşandı. Bu kategoriye giren merkezler genellikle:
* eski,
* yenilenmeye ihtiyaç duyan,
* kiracı karması zayıf,
* yerel çekim gücü düşük
durumda olduğu için ayakta kalma mücadelesi verdi. Ziyaretçi sayılarındaki düşüş, yenileme ihtiyacını artırdı. Bazı merkezler fonksiyon değişikliğine giderken, bazıları karma kullanıma dönüştü. 2025 Alışveriş Merkezleri Gelişimi ve 2026 Beklentileri
### **5. Deneyim ekonomisinin yükselişi**
Alışveriş bir ihtiyaç, deneyim ise davranışsal bir motivasyon hâline geldi. Sinema, eğlence merkezleri, tematik alanlar, çocuk aktivite bölgeleri ve etkinlik salonları AVM trafiğinin ana belirleyicisi hâline geldi. Özellikle büyük şehirlerde deneyim odaklı AVM’lerin daha yüksek performans gösterdiği görüldü.
—
## **2025’te AVM Performansını Etkileyen Bölgesel Faktörler**
### **1. Gelişmiş ekonomilerde temkinli iyimserlik**
Avrupa, Kuzey Amerika ve benzeri gelişmiş pazarlarda AVM’ler daha çok yeniden konumlandırma stratejilerine yöneldi. Yeni merkez açmak yerine mevcut merkezleri yenileme eğilimi güç kazandı. Bu bölgelerde deneyim odaklı yatırımların arttığı, bazı merkezlerin lojistik mini-depo olarak kullanılmaya başladığı gözlemlendi.
### **2. Gelişmekte olan ülkelerde genç nüfus etkisi**
Genç tüketici nüfusunun fazla olduğu bölgelerde AVM’ler güçlü performans göstermeye devam etti. Özellikle toplu taşıma bağlantısının güçlü olduğu merkezler öne çıktı.
### **3. Orta gelir baskısı ve enflasyon etkisi**
Bazı pazarlarda yüksek enflasyon tüketim davranışlarını kısıtladı. Tüketiciler zorunlu ihtiyaçlara yönelirken eğlence ve lüks kategorilerde yavaşlama görüldü.
—
## **2026 Beklentileri: Olumlu mu Olumsuz mu?**
2026 yılı için ortaya çıkan tablo tek yönlü değil; koşullara göre değişen çok katmanlı bir görünüm söz konusu. Aşağıda 2026’yı şekillendirecek ana gerçekler yer alıyor.
—
### **1. Prime AVM’ler için 2026 daha olumlu**
Lokasyonu güçlü, yenilenmiş, marka karması sağlam olan alışveriş merkezleri:
* ziyaretçi trafiğini artıracak,
* kira gelirlerini koruyacak,
* perakende markaları için öncelikli hale gelecek.
Bu kategori 2026’da büyüme potansiyelini koruyacak en güvenli segment olarak öne çıkıyor.
### **2. Deneyim-merkezli alanlar öne çıkacak**
2026’da AVM’lerin ticari başarısında en büyük pay:
* eğlence alanları,
* gastronomi bölümleri,
* sosyal etkinlikler,
* kültürel aktiviteler
tarafından oluşturulacak. Bu alanlar bazen mağaza gelirlerini bile geride bırakan trafik yaratıyor.
### **3. İkincil AVM’ler için zorlanma devam edecek**
Yenilenmeyen, lokasyon dezavantajı yaşayan veya marka karması güçsüz merkezler için 2026 olumsuz olabilir. Bu AVM’ler için beklenen gelişmeler:
* kiracı değişim oranının artması,
* fonksiyon değişikliğinin gündeme gelmesi,
* karma kullanım projelerine dönüşüm ihtiyacı.
### **4. Mağaza kapanmaları ve açılışları aynı anda devam edecek**
2026 yılında bazı global markalar küçülürken bazıları yeni mağaza yatırımı yapacak. Bu durum sektör için dalgalı ama dinamik bir yapının sürdüğünü gösteriyor. 2025 Alışveriş Merkezleri Gelişimi ve 2026 Beklentileri
### **5. E-ticaret ile fiziksel mağaza uyumu 2026’da zorunluluk haline gelecek**
Artık perakende sadece tek kanaldan ilerlemiyor. Fiziksel mağazalar:
* showroom,
* teslim noktası,
* iade-değişim alanı,
* deneyim merkezi
olarak çoklu işlev kazanıyor. 2026’da bu çok kanallı yapı güçlü olan markaların öne çıkmasını sağlayacak.
—
## **2026 İçin Yatırımcı ve AVM Yönetimlerine Stratejik Öneriler**
### **1. Deneyimi genişleten projeler yapılmalı**
Sabit mağaza gelirlerine bel bağlamak yerine deneyim odaklı alanlar büyütülmeli.
### **2. AVM içi müşteri hareketi analiz edilmeli**
Isı haritaları, ziyaretçi davranışı analitiği ve kampanya optimizasyonu 2026’da kritik öneme sahip olacak.
### **3. Karma kullanım modellerine geçiş hızlanmalı**
Bazı AVM’ler konut, ofis, sağlık merkezi veya eğitim alanı ekleyerek farklı gelir kaynakları oluşturabilir.
### **4. Kiracı karması güçlendirilmeli**
Boşluk oranlarını kontrol altına almak için doğru marka kategorileri ile uzun vadeli anlaşmalar yapılması gerekiyor.
### **5. Yeme-içme ve eğlence alanları genişletilmeli**
Bu kategoriler 2026’da AVM trafiğinin ana taşıyıcısı olacak.
### **6. Dijital entegrasyon artık zorunlu**
Mobil uygulamalar, sadakat sistemleri, dijital yönlendirme panelleri, veri analitiği ve akıllı park yönetimi 2026 AVM’lerinin minimum gereklilikleri arasında.
—
## **2026’da Sektörün Geneli İçin Genel Değerlendirme**
* **Olumlu yön:** Genç nüfusun yoğun olduğu bölgelerde trafikte artış, deneyim ekonomisinin büyümesi, güçlü markaların mağaza yatırımlarına devam etmesi.
* **Olumsuz yön:** Enflasyon baskısı, maliyet artışları, yenilenmeyen AVM’lerin zayıf performansı.
* **Gerçekçi beklenti:** Tüm AVM’ler aynı performansı göstermeyecek; prime ve yenilenmiş merkezler öne çıkacak.
Genel tabloya bakıldığında 2026 yılı için alışveriş merkezleri piyasasında **orta düzeyde olumlu ama dikkat gerektiren bir dönem** bekleniyor. Yenilik yapan, deneyim sunan ve müşteri trafiğini artıracak projelere yatırım yapan AVM’ler başarılı olurken, durağan kalan merkezlerin zorlanması muhtemel.
Murat Koraltay ACER
Franchise Borsası
Franchise Danışmanı
0553 333 33 83
